Moda y cosmética copan el 62% del mercado del retail ‘prime’ en España

La moda mantiene su reinado en las principales calles españolas. A vestido, calzado y complementos se suma, ahora, un nuevo segmento de la industria: la cosmética que, poco a poco, gana terreno en las vías más demandadas de España para abrir un local comercial. A partir de los últimos datos disponibles de las principales ciudades españolas, seis de cada diez locales de las calles prime de España estaban ocupados por moda o cosmética.

Según el Informe High Street 2024 elaborado por Gesvalt y Aretail, en las principales calles comerciales de A Coruña (Plaza de Lugo), Barcelona (Pelai, Diagonal, Portaferrissa, Rambla Catalunya, Portal de l’Àngel y Paseo de Gracia), Bilbao (Gran Vía), Madrid (Ortega y Gasset, Serrano, Gran Vía, Preciados y Fuencarral), Málaga (Marqués de Larios), Palma de Mallorca (Sant Miquel y Born), San Sebastián (Avenida Libertal y Loiola), Sevilla (O’Donnel, Velázquez y Tetuán), Valencia (Juan de Austria y Colón), Vigo (Príncipe) y Zaragoza (Paseo Independencia) se encuentran un total de 1.978 locales dedicados a la actividad comercial.

De todos ellos, la moda ocupa más de la mitad, con un 54% del total. Por porcentaje de operadores, le siguen a continuación los servicios, con casi un 12% de los locales ocupados. La restauración, por su parte, supone cerca de un 11% del total de locales de las principales calles españolas, mientras la cosmética representa casi un 8% y los artículos para el hogar un 2%.

La calle española en que la moda tiene un mayor peso es la madrileña Ortega y Gasset. El que ha sido históricamente el destino de las principales firmas de lujo del mundo tiene 41 locales comerciales y la moda ocupa el 81% de ellos. En Paseo de Gràcia, la homóloga de Ortega y Gasset en Barcelona, la moda representa el 75% de los 162 locales comerciales de la vía y la cosmética, el 2%. En Fuencarral, el peso de la moda se sitúa en el 70% y el de la cosmética, en el 6% de los 130 locales de la vía.

Para encontrar calles en las que destaque el peso de la restauración hay que desplazarse más allá de las vías de lujo en busca de opciones más masivas, con espacios que combinan compras con ocio. En Madrid, son Gran Vía y Preciados las calles que cuentan con un mayor peso de la restauración, siendo incluso más elevado que el de la moda, con un 36% cada una. En Barcelona, en cambio, la más destacada para restauración es Rambla Catalunya, con un 22% de los locales.

A Coruña

Según Gesvalt y Aretail, la Plaza Lugo y su entorno se han consolidado como la ubicación de mayor demanda, desplazando a la calle Real y San Andrés. Debido a la alta rentabilidad que ofrece esta zona comercial, todas las marcas buscan estar presentes. “Sin embargo, la nula disponibilidad, escasez de locales y el hecho de que las últimas transacciones se han producido de forma off market, propician una situación complicada para aquellas marcas que buscan ocupar una posición en esta plaza”, dicen las consultoras.

De todas las ciudades de Galicia, A Coruña destaca por atraer el interés de los principales grupos inversores de toda España. Debido a la poca transaccionalidad de los últimos años, no hay una referencia concreta de rentabilidad media en la zona prime, si bien y debido a la escasez de producto, la rentabilidad oscilaría mucho entre lo que sería el núcleo de Plaza de Lugo y las ubicaciones en calles adyacentes.

Barcelona

En Barcelona, el protagonista del último año ha sido Paseo de Gràcia. “Al igual que en Madrid, Barcelona ha visto cómo se han ido completando los espacios disponibles en sus zonas comerciales más representativas, alcanzando niveles de disponibilidad prácticamente nulos”, dicen Gesvalt y Aretail.

Más allá de Paseo de Gràcia, Pelai ha reforzado su posicionamiento con la implantación de marcas como Normal, Vicio y E&E. Rambla de Catalunya, una de las calles con mayor número de operaciones de forma habitual, ha sumado en 2024 nuevas aperturas de marcas hasta ahora inéditas en la ciudad, como Montale (cosmética), Bexley y Columbia. Por su parte, la avenida Diagonal se consolida como un eje comercial de primer nivel con aperturas tan destacadas como Sephora y Nike (en el edificio Áurea, antiguo Corte Inglés), así como Aesop y Aristocrazy.

En el entorno de Portal de l’Àngel, se han cerrado al menos cinco operaciones de inversión en calles como Canuda, Duc y Santa Anna, con operadores como EME Studios y Nude Project con rentabilidades en el rango del 5%-5,5%.

Bilbao

El interés de las marcas por establecerse en Bilbao, o si ya están, por mejorar y ampliar sus conceptos va al alza. La calle Gran Vía se consolida como la más deseada de la capital para el mercado mass market, pero también con las rentas más altas de la ciudad. En esta calle se detectan dos tramos muy diferentes en cuanto a rentas y perfil de operadores: tramo entre Plaza Moyúa y Circular (mass market) y entre Plaza Circular y la calle Máximo Aguirre (premium).

Ercilla sigue siendo de interés para las marcas medium/premium, pero en los últimos años le ha surgido un competidor que va ganando posiciones, la calle Marqués del Puerto con un mix comercial muy atractivo para este perfil de marcas. La calle Correo y sus alrededores sigue despertando el interés de inversores y retailers.

Madrid

Madrid ha continuado destacando como epicentro de nuevas aperturas y renovaciones comerciales en toda España. El barrio de Salamanca, especialmente en la calle Ortega y Gasset, atraviesa un momento dinámico, con la llegada de grandes nombres como Fendi, Richard Mille y Carrera y Carrera, la reubicación de Balenciaga de Lagasca a Ortega y Gasset, y la inauguración de Tiffany.

Por su parte, la calle Serrano también ha experimentado importantes transformaciones, destacando la apertura de Joyería Chochron y The Library (del Grupo Paraguas) en el tramo más cercano al Retiro, así como la reubicación de Rimowa y la apertura de una nueva Joyería Suarez. El sector de la joyería ha jugado un papel preponderante en las aperturas del barrio de Salamanca, siendo el principal motor de las nuevas llegadas a la zona.

Aunque la calle Preciados experimentó menos cambios que Gran Vía en 2024, 2025 traerá nuevas aperturas, como la de Primor en el antiguo local de Pull&Bear, así como nuevas marcas en el edificio de Fnac de Callao. Gran Vía también verá importantes transformaciones, con la apertura de Druni y Chalito en el número 43, la reubicación de Ray-Ban en el número 38 y la posible llegada de nuevas tiendas al número 76.

La calle Fuencarral ha sido testigo de numerosas aperturas y reubicaciones, con marcas urbanas y jóvenes como Nude Project y Blue Banana abriendo tiendas y consolidando la zona como un referente para el público más joven.

Málaga

Málaga se mantiene entre las cinco ciudades más atractivas de España para retailers e inversores. No obstante, es otra de las ciudades cuya principal calle comercial, la calle Larios, se encuentra bajo la propiedad de pocas familias, quienes gestionan las transacciones y hacen que resulte más complicado la rotación en el mercado.

“Aun así la ciudad se encuentra en un momento efervescente y próspero, siendo relevante el interés creciente de inversión tanto nacional como internacional, en otros puntos comerciales de la ciudad”, señalan desde Gesvalt. En este sentido, destaca la zona del Soho, no sólo como zona residencial, sino también desde el punto de vista comercial y de ocio. Asimismo, la zona de Alameda o el Paseo Marítimo también son áreas atractivas para los inversores.

Palma de Mallorca

Palma de Mallorca se ha convertido en los últimos años en foco de interés de los principales grupos de lujo del mundo, que buscan ubicarse en Passeig del Born. El problema se encuentra en la escasez de locales de gran tamaño debido a la morfología de la calle, por lo que algunas marcas de lujo optan por ubicarse en Jaime III como alternativa (siempre cerca de la intersección con Passeig del Born).

Para los grupos mass market, su principal objetivo es la calle Sant Miquel o la Plaça del Marqués de Palmer, donde la disponibilidad es prácticamente nula y donde los contratos se firman antes de la salida del anterior inquilino.

San Sebastián

Avenida Libertad y Loiola continúan siendo las calles más deseadas de San Sebastián y con las rentas más altas. No obstante, las calles San Marcial, Getaria y Arrasate también presentan un alto índice de demanda. En la línea de otras ciudades españolas, el sector perfumería ha estado muy activo.

Sevilla

El eje Tetuán-Velázquez-O´Donnell continúa siendo el principal eje comercial de Sevilla. No obstante, la calle Rioja destaca como nicho para las marcas más premium que quieren establecerse en la ciudad. La calle Sierpes que, pese a haber pasado por momentos delicados en cuanto a vacancy, ha recuperado su fortaleza en los últimos dos años, pues las marcas más urbanas de la ciudad han creado su cluster en la calle.

Valencia

Valencia, que ha mantenido su posición en el ranking de las principales ciudades para la apertura de retailers y la atracción de inversores, ha sido protagonista de una de las transacciones más relevantes en 2024. El local ocupado por Zara en la calle Colón fue adquirido por una de las grandes mutualidades españolas, lo que hizo que las rentabilidades en la ciudad se sitúen por debajo del 5%.

Además de la calle Colón, otras zonas como Jorge Juan y Juan de Austria continúan siendo puntos clave para los inversores, quienes observan cómo los retailers continúan abriendo tiendas en estas arterias comerciales, consolidándolas como calles de inversión segura para grandes patrimoniales y familiares. El sector retail está en constante evolución y, en los últimos años, el eje de Martínez Ferrando y Conde Salvatierra ha ganado relevancia, albergando algunas de las marcas más urbanas de la ciudad, como Two Jeys, Eme Studios, Yuxus, Scuffers, Kaotiko, entre otras.

Zaragoza

Zaragoza es una de las principales ciudades de España a nivel retail y, junto con Bilbao, la más importante de la zona norte de España. La capital aragonesa es punto de unión entre Madrid y Barcelona convirtiéndose en una ciudad estratégica por su ubicación. Zaragoza y, en concreto, avenida Independencia y Coso siguen estando dentro de los objetivos de los principales retailers e inversores de familias españolas.