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Especial 2021: el año en que la cadena se rompió

2021, el año en que el ajuste dejó paso a la transformación en el ‘high street’

Tras años de cierres de tiendas, el resultado no es que el retail haya muerto, sino que se ha transformado. Menos uniformidad, oportunidades para los operadores más pequeños y cambios en las condiciones marcan el nuevo escenario de las calles.

I. P. G.

29 dic 2021 - 04:55

2021, el año en que el ajuste dejó paso a la transformación en el ‘high street’

 

 

Después de un año en casa, cuando los españoles volvieron a salir, la calle había cambiado. Algunas ciudades aprovecharon el confinamiento para cambiar de sentido algunas vías, avanzar la peatonalización de otras o renovar el mobiliario urbano. Y en las tiendas, los de siempre ya no están, los locales vacíos se han renovado con firmas nuevas y el mix entre restauración (que tanto espacio había ganado en el prime en los últimos años) y la moda comienza, poco a poco, a reequilibrarse.


Al final, ha resultado que los años de cierres, acelerados a toda velocidad por la pandemia, no han matado al retail, sino al reinado de la uniformidad. Las calles españolas han comenzado a dejar de ser una concatenación de flagships de Zara, H&M, Mango o Desigual.

 

Su reinado ha sido largo: desde la aparición de las grandes cadenas verticales, sus rótulos habían inundado las grandes ciudades, donde no era raro ver dos tiendas de la misma cadena a apenas unas calles de distancia. Los grandes grupos necesitaban abrir para crecer, y eso supuso la salida de pequeños operadores de los ejes prime.

 

 

Más tarde, cuando el canal online empezó a crecer, llegó el reinado de los flagships, espacios grandes, experienciales, instalados sólo en los ejes principales de las capitales, que parecían condenar al olvido a los ejes secundarios y las localidades medianas.

 

En 2021, la mayoría de grandes operadores han concluido ya el grueso de la reestructuración de su parque de tiendas. Inditex preveía realizar 1.200 cierres brutos entre 2020 y 2021, 300 de ellos en España. En junio, la compañía contaba con 654 establecimientos menos que un año atrás, netos de aperturas. A esas habrá que sumar ahora los cierres de los 82 puntos de venta de Uterqüe, que se completarán a lo largo de 2022. 

 

 

 

 

H&M dijo a finales de octubre de 2020 que sus contratos le permitían cerrar o renegociar una cuarta parte de su red de tiendas cada año, y que preveía realizar 50 cierres netos en 2020 y terminar 2021 con 250 establecimientos menos. En España, la compañía cerró treinta puntos de venta, incluyendo algunos en ejes prime como Callao y Goya en Madrid y Portal de l’Àngel y Las Ramblas en Barcelona.

 

Inditex, por su parte, realizó su ajuste principalmente en ejes y ciudades secundarias, pero también en Gran Vía, en Madrid, Paseo de Gracia y Rambla Cataluña, en Barcelona, o Marina de Puerto Banús.

 

Los flagships de mayor superficie terminarán irremediablemente en manos de otro gran operador, ya sea de moda o de otro sector como la telefonía. En la Gran Vía de Madrid, de hecho, Uniqlo ya está en negociaciones para instalarse en el antiguo H&M, a la altura de Callao, lo que supondría su segunda tienda en la capital.

 

Pero en los establecimientos de tamaño medio (como los de las cadenas más pequeñas de Inditex), estos cierres suponen oportunidades para nuevas marcas, tanto las que ya tenían tiendas y no podían permitirse competir con los grandes en precio en el prime, como las que operaban únicamente online y empiezan a dar sus primeros pasos en el canal físico.

 

Es el caso de la cadena Florencia, que se ha instalado temporalmente en el antiguo Oysho de Las Ramblas, PDPaola, que ha abierto en Diagonal, o Miller&Marc, también nativa digital, que ha abierto en Rambla Cataluña, todas ellas en Barcelona.

 

 

Auge de las ciudades secundarias


Otro cambio que deja la pandemia es el renacimiento de localidades más pequeñas, donde el comercio minorista se vio menos afectado por la pandemia. Aunque ya no hay restricciones al comercio en España, algunos cambios de hábitos sí se han consolidado, como el teletrabajo, que han adoptado ya parcialmente varias grandes compañías en el país.

 

Esto motiva un cierto trasvase de la actividad de donde la gente solía vivir (en el centro de las grandes ciudades) a donde la gente duerme (y ahora también trabaja, al menos algunos días a la semana).

 

Además, las tiendas de los ejes prime tienen otro factor en contra: su tamaño (miles de metros cuadrados) y sus rentas (de 3.000 euros por metro cuadrado al año, de media, en los principales ejes españoles) sólo se justifican con una abultadísima afluencia.

 

En cambio, en las ciudades de menos de 100.000 habitantes las tiendas son más pequeñas y, además, el tráfico está más protegido. En este rango se encuentran localidades como Lugo, Cáceres, Toledo, Torremolinos, Zamora, Granollers o Irún.

 

 

 

 

La transformación del retail no es exclusiva de España. Según un estudio elaborado por la británica Retail Week World Retail Congress (Rwrc), el 75% de los consumidores del país creen que el high street sólo sobrevivirá cinco años o menos en su forma actual, y una quinta parte cree que el cambio tendrá que realizarse en los próximos doce meses.

 

En este sentido, en Reino Unido, trece compañías del campo de la academia, la inversión, el retail y la consultoría se han aliado para lanzar High Streets Task Force, un proyecto respaldado por el gobierno británico que aspira a transformar las calles del país.

 

El informe de Rwrc también apunta a un aumento del apego de los consumidores por el retail de su barrio: al 81% les importaría que desapareciera, y el 59% se sienten motivados a apoyarlo. El 34% de los consumidores de entre 25 y 34 años visitan más a menudo que antes de la pandemia las tiendas de su entorno, y entre los clientes más jóvenes, de 17 a 24 años, el porcentaje se sitúa en el 24%.

 

La moda es, además, el sector favorito cuando se les pregunta a los consumidores a qué operadores les gustaría ver en las tiendas de su entorno. Un 10% preferiría que abriera Primark, seguido de un 7% que menciona Amazon.

 

Las tasas de disponibilidad en las principales capitales europeas también apuntan a un cambio en el equilibrio entre el dominio de las calles más prime y las ubicaciones secundarias.

 

En algunos ejes, más dependientes del turismo, la disponibilidad ha aumentado drásticamente, llegando al 32,6% en Via Frattina, en Roma; al 26% en Arenal, en Madrid; y al 19% en Portaferrisa, en Barcelona, y Via della Spiga, en Milán, según datos de Ascana, mientras que otros ejes secundarios han aguantado mejor.

 

 

Cambios en las rentas


A la oportunidad que supone un local vacío se suma, además, una flexibilización en las condiciones después de un año de intensas negociaciones entre propietarios e inquilinos de espacios comerciales. Aunque la situación extraordinaria comienza a quedar atrás, todavía hay incertidumbre y muchos descuentos aplicados en 2020 se han extendido también en 2021.

 

Si bien aún son casos aislados, la pandemia ha dejado también un aumento de las rentas variables, el modelo con el que Inditex entró en el Edificio España y que cada vez más propietarios están dispuestos a aceptar para desencallar grandes locales que no encuentran inquilinos que quieran comprometer grandes inversiones en un momento de incertidumbre como el actual.

 

El acuerdo del Edificio España marcó un punto de inflexión por la relevancia del activo (Inditex alquiló 7.700 metros cuadrados) y por la del operador, ya que el grupo gallego es uno de los principales inquilinos en el retail high street en España.

 

Según explicó Javier Basagoiti, presidente de Corpfin Capital Real Estate y socio fundador de Inbest, la socimi que controla la zona comercial del Edificio España, Inditex firmó un contrato a largo plazo con una renta variable progresiva. Es decir, durante los primeros años en el local, el grupo gallego pagará sólo una proporción de lo que venda, aunque con el tiempo se irá cediendo paso progresivamente a una cuota fija.

 

Según fuentes del sector, en los últimos meses ya se habían firmado algunas operaciones con esta fórmula en Madrid: dos en la calle Serrano y una en la Puerta del Sol. En Barcelona también se han realizado algunas, pero ninguna en prime, aunque “todos los retailers lo están pidiendo”, añaden.

 

 

Impacto en los principales ejes


El impacto de la pandemia en las rentas ha sido muy desigual en las principales capitales europeas. París ha sido una de las vías menos afectadas, con descuentos medios del 2% en las calles que conforman el Triangle d’Or, según Ascana.

 

Champs Elysées se mantiene como la avenida más cara, con 11.800 euros por metro cuadrado al mes. En cambio, Saint Germain y Le Marais han sufrido un mayor impacto, con descuentos medios del 4,2% y del 4,7%, respectivamente. Saint Honoré y su extensión, la Rue du Faubourg Saint-Honoré, con un impacto en las rentas del 3% en las rentas y una disponibilidad del 3,8%, presenta buenas oportunidades para marcas que quieran entrar o reubicarse en la capital francesa.

 

En Milán, el retail continúa liderado por Via Montenapoleone, la principal del Quadrilatero de la moda, que se consolida como la calle más cara de Europa para abrir un local comercial con 14.800 euros por metro cuadrado al mes. La disponibilidad tras la pandemia se sitúa en el 6%.

 

En cambio, las calles más económicas dentro del prime se sitúan en Corso Buenos Aires, que ha registrado descuentos tras la pandemia del 21%.  En Roma, Via Condotti continúa siendo la calle más cara, con una renta media de 12.450 euros por metro cuadrado, pese a registrar unos descuentos del 18%. En Piazza di Spagna el impacto ha sido similar, del 20,7%, debido a su exposición al turismo, dejando la renta media en el 7.150 euros por metro cuadrado al mes, lo que ha motivado varias operaciones en el último año.

 

En la Avenida da Liberdade de Lisboa, la renta media se sitúa en 1.140 euros por metro cuadrado al mes, con un descuento del 20% tras el Covid-19. Esta flexibilización de rentas y condiciones ha motivado un gran dinamismo de operaciones, con quince entradas en el último año. Aun así, no han sido suficientes para contener la disponibilidad de la calle, que se ha duplicado y llega al 5,3%.

 

 


 

 

En España, los descuentos medios han oscilado entre el 18% y el 20%, y la consultora anticipa que se mantendrán al menos durante los próximos meses. En Madrid, las rebajas en Gran Vía oscilan llegan al 60% en el tramo de Plaza España a San Bernardo, en la zona entre donde se concentra la restauración y donde la disponibilidad se ha disparado hasta el 19,2%. En el tramo donde se concentra la moda, de Fuencarral a Callao, la disponibilidad se mantiene moderada, pero ha permitido oportunidades de reubicación.

 

En Serrano, los descuentos han sido del 23% de media, aunque el tramo impar ha resistido la crisis y mantiene rentas estables gracias a la elevada demanda. El aumento de la disponibilidad ha impactado particularmente en el tramo par bajo de la calle, con un 12% de locales disponibles.

 

En Fuencarral, la renta media registra descuentos de más del 20% en el tramo peatonal, que va de Gran Vía hasta Hernán Cortés, con una disponibilidad que llega hasta el 7,2% y que ha permitido la entrada de nuevos operadores como Freshly Cosmetics o Blue Banana.

 

En Barcelona, Ascana apunta a un “efecto eucalipto” alrededor de las calles principales. Esto es, que el calor comercial que las grandes avenidas provocaban en las calles adyacentes, motivando que las marcas que no podían pagar el prime se instalaran en ejes cercanos, ha desaparecido. Ahora, el aumento de la disponibilidad en las grandes calles está fagocitando las zonas adyacentes, motivando traslados de marcas que antes no podían permitírselo.

 

 

 

 

En Portal de l’Àngel, la renta media en el tramo más comercial, el más próximo a Plaza Cataluña, llega a 295 euros por metro cuadrado al mes, y los descuentos oscilan entre el 13% y el 15% en toda la vía. Aunque la disponibilidad continúa siendo relativamente baja comparada con otros ejes, también se ha incrementado por la pandemia, llegando al 8%. Entre las salidas más destacadas de la calle en el último año se encuentran la de H&M (que operaba con dos tiendas en la vía).

 

En uno de sus dos locales se instalará en los próximos meses Lefties, que abrirá su segundo gran flagship en Barcelona. Otro operador que ha aprovechado la oportunidad que deja la pandemia es Alain Afflelou, que dejó Plaza Cataluña (donde entró Foot Locker) para instalarse en Portal de l’Àngel.

 

En Paseo de Gracia, las rebajas se sitúan, de media, en el 15%, lo que la posiciona como la vía menos afectada de Barcelona, si bien la calle arroja grandes diferencias entre los diferentes tramos. También ha sido una de las vías más dinámicas en el último año, desde la apertura de Nike a finales de 2020: Tiffany y Armani se han reubicado y Adidas ha firmado ya el alquiler para abrir un flagship en esta avenida.

 

En el otro plato de la balanza se sitúa el eje Las Ramblas-Portaferrisa, muy dependiente del turismo y que ha registrado descuentos medios en las rentas del 40% y una disponibilidad cercana al 20% en Portaferrisa. En Las Ramblas, de donde han salido operadores como H&M, Oysho o Desigual, la disponibilidad llega al 8,5% y la rebaja, al 35%.