Patricia Matias (Savills): “Es muy difícil que en 2023 la cuota del online alcance el 13%"

Patricia Matias es la directora nacional de retail services de Savills. La consultora gestiona más de un millón de metros cuadrados de superficie comercial en España, por lo que tiene una visión muy acurada del segmento y es capaza de adelantar tendencias y prever cómo evolucionará el sector. La directiva argumenta que las rentas son sostenibles, ya que los propietarios están invirtiendo en capex e incorporando nuevos servicios que mejoran las ventas de los retailers y señala el crecimiento exponencial de los parques de medianas.

Pregunta: Ecommerce, Covid, cambio de ciclo inmobiliario… la palabra apocalipsis ha sobrevolado el retail en los últimos años, pero vemos como la inversión se mantiene, el pipeline remonta y la superficie crece año a año. ¿Cuál es el estado del sector?Respuesta: Lo mejor será enterrar definitivamente el concepto apocalipsis retail. El sector siempre se ha mostrado resiliente a los ciclos económicos y ha sabido transformarse para seguir captando el interés del consumidor y la comunidad inversora. Actualmente, estamos viviendo un proceso de adaptación de los formatos comerciales a las nuevas exigencias del público, tanto en centros comerciales como en parques de medianas y outlets, que incorporan más servicios y apuestan por conceptos más relacionados con la experiencialidad. Observamos un momento muy interesante en el que el sector vuelve a redescubrirse y apuesta por crear nuevas sensaciones. Las ventas ya han recuperado cifras prepandemia, el stock comercial ha alcanzado 7,8 millones de metros cuadrados, pero aún hay margen de crecimiento en todas las tipologías del retail, con especial protagonismo de los parques de medianas. En 2022 se inauguraron nueve activos, de los cuales cinco eran retail parks y de las dieciocho aperturas previstas en 2023, más de la mitad se ubican en este concepto.

P.: La experiencialidad ya está instalada en el ADN de los centros comerciales. En perspectiva, ¿el impulso del concepto vino impulsado por el avance exponencial del ecommerce o también intervinieron otros factores?

R.: El auge del canal online no fue el factor principal. Diría que esta apuetsa por la experiencialidad fue consecuencia de la propia evolución del retail, de la demanda de los consumidores hacia más experiencias en los centros, buscan otras cosas. Además, no hay que obviar que tanto la pandemia, como la guerra en Ucrania o la escalada de la inflación tuvieron mucho impacto en el consumidor y han determinado que este sea un comprador más metódico, que selecciona más el momento de compra. Esto se puede identificar en que las ventas suben más que las afluencias, ya que el consumidor reflexiona más sobre la compra. Y aquí entra el concepto experiencial, que se convierte en un factor esencial para atraer al público. La gran mayoría de inversiones y reformas que se están haciendo en los centros se conciben bajo el efecto wow, en el que el consumidor recibe más estímulos.

P.: ¿Esta apuesta por la experiencialidad es el factor determinante para que la cuota del online se mantenga por debajo de los países de nuestro entorno?

R.: El mercado español es muy peculiar en el sentido que al consumidor le gusta salir, disfrutar del espacio abierto, de la oferta de restauración y ocio. A esto hay que añadir que los propietarios de los centros han sido proactivos en llevar a cabo estrategias para alentar las visitas y, como consecuencia también el consumo. Siempre está pasando algo en los centros. También los retailers han sido proactivos en adaptar sus conceptos a la experiencialidad. Ambas partes vieron lo rápido que penetraba el online en otros países, como Reino Unido, donde la cuota es del 25%, y pudieron adaptar su oferta con antelación para no perder visitas y ventas. Por estas razones, es muy difícil que el online en España alcance la cuota estimada del 13% en las compras retail este año. De hecho, el canal online no crece en la misma proporción que durante el confinamiento.

“La gran mayoría de inversiones y reformas que se están haciendo en los centros se conciben bajo el efecto wow”

P.: Parece que ahora el producto estrella del retail son los parques de medianas. ¿El sector se está bifurcando hacia compras recurrentes en parques y aspiracionales en centros?

R.: Los dos conceptos se están hibridando. Sí que es verdad que los parques de medianas, por sus características de fácil acceso, aparcamientos al aire libre y un mix enfocado en estas compras más cuotidianas, puedan captar más público con compras recurrentes, pero ambos conceptos buscan la experiencia desde ángulos distintos. El retail park ha evolucionado su mix, y le está funcionando mucho a nivel de ventas. Tiendas de alimentación se mezclan con deportes, animales, bricolaje, hogar, etc. Además, se observa como los parques se están acercando más a los núcleos urbanos, lo que les da un aspecto más de cotidianidad. Ahora visitar un parque de medianas no es hacer un viaje relativamente largo, sino que forma parte del paisaje de la trama urbana. También hay otro factor que juega a favor del retail park: la densidad comercial de parques de medianas aún se sitúa muy por debajo del de los centros comerciales, con lo que el margen de crecimiento aumentará. Está claro que este producto seguirá expandiéndose en los próximos años.

P.: Conceptos como pop up stores en centros comerciales ya tienen un cierto recorrido. ¿Cómo avanza la innovación en nuevos conceptos dentro del retail?

R.: Es cierto que en los últimos años los propietarios han dado la posibilidad a marcas de hacer cesiones temporales de espacio para probar sus nuevos conceptos en los centros y esta es una clara tendencia que sigue el sector. Quizás la novedad viene más por el hecho de que, si antes estas marcas se enmarcaban más hacia le sector de la moda, ahora vemos como operadores de otros sectores, como puede ser el de mobiliario para el hogar, también están experimentando con pop ups y los resultados que han obtenido parecen ser muy satisfactorios.  

P.: ¿Cómo está evolucionando el mix de marcas?

R.: Se observan dos tendencias muy claras: por un lado, vemos la entrada o crecimiento en el mix comercial de muchas marcas del segmento low cost y a la vez los factory outlets están funcionando muy bien. En el otro extremo, también vemos como la parte aspiracional, el de las marcas de lujo, está evolucionando muy satisfactoriamente. El ejemplo lo vemos en Galería Canalejas, donde las marcas y rótulos presentes está funcionando mucho. Esto es consecuencia de que ahora el consumidor planifica más su compra y busca los mejores precios, pero, por otro lado, y derivada de la situación de pandemia de los últimos años, el público también quiere disfrutar de la compra y aquí el aspiracional sigue siendo interesante y el mercado crece. Por último, también como consecuencia de la pandemia, ha aumentado mucho la preocupación por el bienestar y aquí entran en juego las marcas de deporte, que ya están incorporando servicios a sus espacios, como gimnasios, con los que buscan adaptar el concepto puramente de compra hacia los servicios relacionados y la cultura saludable y del bienestar.

“Se observan dos tendencias muy claras: el auge del segmento ‘low cost’ y los ‘factory outlets’ y, en el otro extremo, el de las marcas de lujo”

P.: Como consecuencia de estos cambios en el mix, se podría argumentar que la moda ha perdido su puesto como principal atracción de público…

R.: Ahora nos encontramos con un mix comercial mucho más equilibrado. De hecho, los propios operadores de moda cada vez valoran más el hecho que los centros tengan un mayor porcentaje de restauración y ocio, ya que esto repercute en que el consumidor pase más tiempo en centro, lo que aumenta las ventas. Si antes la moda primaba más en el mix, ahora lo que se busca es un equilibrio, eso repercute en un flujo continuo y más permanente.

P.: En este contexto de transformación, ¿cómo están evolucionando las rentas?

R.: En la firma de los contratos de alquiler comercial confluyen varios factores. Claro que la parte correspondiente a la indexación a la inflación es importante, pero también lo es la estrategia que siga el propietario respecto la inversión en capex, así como la introducción de nuevos servicios, como el click and collect. De forma general, los propietarios de centros españoles han fomentado mucho los servicios de recogida y entrega, un factor que ayuda a los retailers a vender más, y han hecho un esfuerzo con la incorporación de usos mixtos, que acaban por atraer nuevo público. Como esta transformación aún está en marcha creemos que las rentas actuales son sostenibles y tienen margen para subir en el futuro.

P.: Comenta el concepto de usos mixtos. El retail se ha distinguido por llevar a cabo algunos proyectos en este sentido, pero ¿cree que funciona, hay interés inversor en promoverlo?

R.: En el retail los usos mixtos ya son un hecho. El sector lleva varios años impulsando usos complementarios al comercial, como la implantación de coworkings o clínicas relacionadas con la salud. Esta tendencia no es de hoy, aunque sí creo que ahora va un paso más allá. Ya existe un ejemplo de un operador que ha incorporado en su centro clases universitarias y en el pipeline para los próximos dos años aparece un proyecto de parque de medianas en Tarragona que incorpora un hospital con cien camas u otro en Fuenlabrada que contará con un coliving. En Valencia también se ha presentado recientemente un concepto de usos mixtos muy interesante. Al final, el sector se adapta a las necesidades de los consumidores, que cada vez demandan más presencia en más la trama urbana y la integración de actividades complementarias y que promuevan el sentimiento de lugar común, de comunidad.