Miquel Roig (aRetail): “Ahora todas las tiendas deben ser rentables”

La rentabilidad en el centro. Miquel Roig, consejero delegado y socio de la consultora inmobiliaria aRetail, apunta que la pandemia fue “la pandemia que colmó el vaso” tras años de elevadas rentas que hacían que muchas tiendas no fueran rentables para las marcas. Hoy, asegura, las firmas priman la rentabilidad, por lo que el ejecutivo descarta una reversión en los precios a medio plazo. Aun así, el ejecutivo insiste en el gran potencial del retail, especialmente en zonas prime o incluso en ejes comerciales clave en los barrios.

En este sentido, aRetail ha batido este año récords de facturación, motivado por el fuerte crecimiento de la parte de agencia. “Antes, facturábamos un 70% por inversión y un 30% por agencia, y este año la parte de agencia copa un 55% en lo que va de año, a falta de diciembre, donde el volumen de inversión suele ser alto”, dice el ejecutivo. La empresa, que ha lanzado este año un nuevo vertical destinado a ejes secundarios, ha participado este año en más de sesenta operaciones de alquiler en la Península, incluyendo más de diez en la calle Fuencarral de Madrid y Paseo de Gracia de Barcelona.

Pregunta: El retail ha sido el patito feo en los últimos años. ¿Ya se ha recuperado?

Respuesta: No lo hemos percibido así, se han cerrado operaciones muy buenas. Al final, para comprar un local, lo más importante es saber cuál es la renta real del mercado. En los últimos años, por el impacto de la pandemia las rentas han bajado un 15% o un 20%. Por lo tanto, hay que estimar el precio correcto para aplicar la rentabilidad correspondiente.

P.: ¿Se consolidará la bajada de rentas de la pandemia?

R.: Prevemos que se moverán en unos niveles parecidos a los de ahora. No se observa un contexto de rentas como el de antes de la pandemia. Esto se explica porque ya en la época pre-Covid no todo el mundo podía presentar un resultado de explotación abultado. No todos los retailers ganaban dinero. La pandemia fue la gota que colmó el vaso. Las rentas estaban en la franja más alta y el mercado tenía que reequilibrarse. Por eso creo que las rentas van a seguir un camino parecido al actual en un horizonte de cinco años. 

P.: Antes de la pandemia casi se decía que algunos alquileres de tiendas debían salir del departamento de márketing

R.: Ya no se soportan las tiendas como antes. Antes se imputaba costes extra por márketing o publicidad, que provocaba que algunas tiendas perdieran dinero. Ahora, todos los retailers, sean o no de lujo, priman que una tienda sea rentable.

“Las rentas van a seguir un camino parecido al actual en un horizonte de cinco años”

P.: En los últimos años hemos visto de todo: concept store, macrotiendas, flagships, tiendas experienciales, ¿Qué implicaciones tiene la exigencia de rentabilidad actualmente en la búsqueda de locales? 

R.: En los últimos cinco años, el mundo del retail no ha cambiado los conceptos de tiendas experienciales, flagships, la omnicanalidad, etc. Todo local tiene un potencial arrendatario. Siempre hay épocas donde algunos operadores están más fuertes que otros, hemos pasado ahora por momentos en los que la cosmética ha estado más fuerte, la moda ha seguido siendo potente y no ha decrecido, el deporte también ha dado un gran salto. Al final, excepto en los momentos más duros del Covid, el mercado ha seguido activo. 

P.: Precisamente fue en la pandemia cuando se empezó a extender el modelo de rentas variables, con la imputación del online. ¿Cómo está avanzando, va a convertirse en la norma?

R.: Se han firmado varios locales siendo creativos, no sólo a través del formato de renta variable, sino a través de otras fórmulas. Ahora bien, la normal en las operaciones de los últimos tres años han sido rentas fijas, por debajo de precios de mercado, más un variable para compensar la venta esperada. Eso para el propietario requiere confiar en la marca, que esta sea solvente y acepte un obligado cumplimiento largo, de tres a cinco años. Este es un tema complicado hoy, ya que las marcas también se guardan mucho del obligado cumplimento, ya que no tienen la certeza que les pueda funcionar de forma satisfactoria el negocio. Respecto a las rentas variables, prevemos que el modelo pueda prosperar, quizás no al nivel de los centros comerciales, pero seguro que vemos casos de propietarios más arriesgados, y en algunos casos más listos,que firmen alquileres íntegramente variables. Dependiendo del inquilino, quizás es más rentable este modelo, y también más justo.  

P.: ¿Esta situación no supone un riesgo para impedir que marcas más pequeñas, con menor volumen de ventas, puedan acceder a un local?

R.: Locales hay para todo el mundo, no creo que haya problemas para acceder a uno. Normalmente, las marcas empiezan con locales más pequeños, con alquileres asequibles, para ir aumentando en paralelo al repunte de su negocio. Una fórmula es no abrir sus primeros locales en el prime, sino en las calles colindantes, donde las rentas son más asumibles.  

“Incluso en ejes más terciarios se sigue alquilando, el comercio de barrio nunca se acaba”

P.: Durante la pandemia también se habló mucho de la oportunidad de las zonas secundarias, por el auge del teletrabajo y el mayor tráfico relacionado. ¿Esto ya se está reequilibrando?

R.: Está en camino. De hecho, hemos detectado que en lo que llamamos prime de barrio, que en Barcelona vendría a ser Sants, Fabra i Puig o Gran de Gràcia, ya se ha restablecido la mayor parte de la actividad, sobre el 90% de los locales están abiertos y existe poca disponibilidad. Incluso en ejes más terciarios se sigue alquilando, el comercio de barrio nunca se acaba: Veritas, Ametller, comercios de cercanía, el flujo es constante. 

P.: En el sector moda, hay algunas marcas que han apostado por reducir el número de tiendas y priorizar el prime pero otras que están haciendo lo contrario, apostando por localidades de menos de 100.000 habitantes. ¿Se prevé una cierta desconcentración?

R.: Las grandes marcas siguen estrategias distintas y eso genera tráfico en el mercado. Si Inditex decide centrarse en prime y deja una tienda, habrá otra marca que pueda aprovechar la oportunidad e instalarse, incluso dividiendo la tienda entre dos operadores. Al final, ganan estar en ciudades que por volumen de habitantes son más pequeñas pero que, por facturación, al tener un efecto imán para la zona colindante, pueden acabar siendo más rentables. Se habló mucho del apocalipsis del retail, pero se ha demostrado que el retail nunca muere. Estamos en números récord, el online no ha desplazado a las tiendas físicas, que tienen un largo camino por delante. 

P.: Entonces, ¿ya se ha terminado el proceso de reestructuración del retail?

R.: Si, las reestructuraciones han finalizado. Aunque todos los grandes grupos, a lo largo del año, abren y cierran tiendas sin parar. Pero los paquetes de cierre de 1.200 tiendas de golpe sí que han terminado. Actualmente, las marcas tienen muy calculado donde quieren estar, la superficie que quieren, etc. Al final, los grupos también basan su plan de crecimiento en la prueba-error, identificando los locales y ubicaciones que les funcionan más y asentando los puntos más rentables.  

P.: ¿El location, location, location continúa siendo válido?

R.: Es súper importante, siempre que he aplicado este principio no me he equivocado. A simple vista parece que hay locales que se consideran parecidos o iguales por estar situados treinta metros arriba o abajo, pero a la hora de la verdad la ubicación es muy importante, junto con la visibilidad. Hay locales que están en top location pero están retranqueados o no se ven. Este principio funciona tanto para el prime como el prime de barrio. 

“Se ha demostrado que el retail es un valor refugio y la mejor prueba es que se han vuelto a alquilar los locales”

P.: Se ha hablado mucho de dark kitchens, almacenes de reparto de última milla, dark stores… ¿Qué recorrido tienen estas tendencias?

R.: No es fácil instalar este tipo de negocios desde el punto de vista normativo y vecinal, especialmente en Barcelona. Hay espacios para todo el mundo, tanto para un supermercado como una dark kitchen. Prevemos que estos modelos van a seguir funcionando y pueden convivir con el resto. De hecho, las empresas de reparto de comida a domicilio han venido para quedarse, por lo que generarán también una demanda en retail.  

P.: ¿Qué tipo de local le recomendaría hoy a un inversor?

R.: Me centraría en una zona prime. Todas las ciudades de España tienen una calle por encima del resto, me centraría en estos ejes. Después dependerá de si el inversor busca una compra value add, que de encontrarse son opciones muy interesantes o una adquisición core plus. En ambos casos el local tiene que tener una renta adecuada y recorrido. Además, es importante tener un inquilino solvente. 

P.: ¿Qué tipo de inversores están apostando ahora por el retail?

R.: Todos los inversores, ya sean family offices, inversores privados o institucionales, suelen optar por la diversificación, con una porción destinada al sector inmobiliario. Dentro del sector, el retail es muy atractivo y además nunca ha fallado, aunque hubo momentos en plena pandemia que surgieron algunas dudas. Al final, se ha demostrado que el retail es un valor refugio y la mejor prueba es que se han vuelto a alquilar los locales, a precio de mercado.

P.: Este año el segmento de agencia de aRetail ha sido el motor de crecimiento. ¿Prevén que se mantenga el año que viene?

R.: De cara al año que viene, preveo más facturación en inversión y menos por agencia. El contexto económico restrictivo y una previsible recesión nos puede penalizar, pero también es verdad que en contextos de crisis surgen nuevas operaciones. Al final, el sol sale para todos. Ya llevamos unos años aumentando la facturación un 20% año a año y este ejercicio hemos ampliado el negocio con una división de segundas líneas. Nos está funcionando muy bien, era un nicho de mercado donde vimos que había margen, y hemos sabido aprovecharlo. 

P.: El inmobiliario resistió bien la crisis de la pandemia, ¿hay miedo que este cambio de ciclo económico sí le afecté más?

R.: El inmobiliario también se mueve en sus propios ciclos. Si repasamos la historia vemos que cada cierto tiempo, de siete a diez años, cambia el contexto económico y, en estos momentos, el real estate siempre ha actuado como valor refugio. Seguirá funcionando bien, los inversores ya se están fijando en el inmobiliario, sobre todo en el prime, pero también en diferentes áreas secundarias. Al final, las buenas operaciones salen adelante a través de buenas valoraciones, teniendo en cuenta el contexto de rentas, ubicación, tasación, etc.