España, a la cola de Europa en densidad de ‘malls’ por habitante

España, con margen para albergar más centros comerciales. El mercado español se sitúa a la cola de sus vecinos europeos en la implantación de centros comerciales. Mientras que en Reino Unido y Francia cuentan con una superficie de 261 metros cuadrados y 299 metros cuadrados de mall por habitante, en España la cifra cae hasta 242 metros cuadrados por cada mil habitantes.

La cifra española se encuentra por debajo de la media de Europa Occidental, situada en 260 metros cuadrados por cada mil habitantes. En concreto, el mercado español suma 11,5 millones de metros cuadrados, repartidos en 410 activos (a partir de 5.000 metros cuadrados), lo que da una densidad general de 242 metros cuadrados de centro comerciales por cada mil habitantes, según un reciente análisis de Cushman&Wakefield (C&W) con datos de cierre de 2022.

“El mercado español tiene todavía recorrido para incrementar la superficie de centros comerciales”, señala el análisis de C&W. Con las aperturas previstas en 2023, la densidad aumentará hasta 245 metros cuadrados por cada mil habitantes, un incremento que no valdrá para superar la media de la región.

Los datos de retail van de la mano con los de población. Aunque España tiene 47 millones de habitantes, lo que le convierte en el sexto país más poblado del continente, registra una densidad de población significativamente baja. Mientras que el país anota una densidad de 93 habitantes por kilómetro cuadrado, Francia registra 114 habitantes por kilómetro cuadrado, Italia 203 habitantes por kilómetro cuadrado y Reino Unido 275 habitantes por kilómetro cuadrado.

Cataluña cuenta con una densidad de 142 metros cuadrados de centros comerciales cada mil habitantes, la menor de España 

Además, es irregular. España es de los países de la Unión Europea con más áreas escasamente pobladas, por detrás de los países nórdicos. En provincias como Soria o Teruel la densidad no alcanza los diez habitantes por kilómetro cuadrado. Por el contrario, la densidad de población en la Comunidad de Madrid llega a 850 habitantes por kilómetro cuadrado y Cataluña 240 habitantes por kilómetro cuadrado.

En cuanto a centros comerciales, Madrid, Asturias y Aragón son las comunidades autónomas con una densidad de centros comerciales más elevada, hasta 345 metros cuadrados cada mil habitantes. Por su parte, Cataluña cuenta con una densidad de 142 metros cuadrados, la menor de España, lo cual refleja el recorrido que esta comunidad tiene para incrementar la superficie dedicada a centros comerciales.

En los cinco años anteriores al estallido de la pandemia del Covid-19, la nueva superficie de centros comerciales que se entregaba anualmente osciló entre los 110.000 y 200.000 metros cuadrados anuales. El volumen de inversión en 2019 en la compraventa de centros comerciales fue de alrededor de 270 millones de euros, lejos de los volúmenes registrados en los últimos cinco años, cuando la media anual se situaba alrededor de los 1.800 millones de euros.

Durante 2020, no se registraron inauguraciones y, en 2021, se sumaron cerca de 134.000 metros cuadrados (Oasiz, en Torrejón de Ardoz, y Vialia, en Vigo). El año pasado, se añadieron otros 63.000 metros cuadrados (Plaza Canalejas y Caleido, ambos en Madrid, y Open Mall, en Lanzarote).

C&W prevé un ajuste del valor de los activos por el encarecimiento de la financiación y el descenso de los alquileres

Los años 2020 y 2021, por la pandemia, fueron atípicos, aunque se cerraron transacciones por cerca de mil millones de euros en la venta de dos activos (Puerto Venecia e Intu Parque Principado) como consecuencia de los problemas financieros atravesaba su propietario. 

En 2022, una vez controlada la pandemia, se han reactivado las ventas con cuatro transacciones importantes: Torrecárdenas (Almería), Finestrelles (Barcelona), Ribera del Xúquer (Valencia) y La Rosaleda (Málaga).

“La volatilidad actual en los mercados financieros y la subida de tipos de interés se traduce en una demanda inversora cada vez más cautelosa pero enfocada en productos de inversión de buena calidad, ya que sigue habiendo fuentes de financiación disponibles que aportan liquidez para ese segmento de mercado”, señala el informe de C&W.

La consultora estima, no obstante, que un ajuste del valor de los activos en los próximos meses es inevitable, tras el aumento de los costes de financiación y el descenso de las rentas. Desde 2019, los alquileres (tomando como referencia los centros comerciales considerados prime) han pasado de una media de casi noventa euros al mes por metro cuadrado a poco más de los 70 euros.